Seja bem-vindo a MF Bispo!
mfbispo@mfbispo.com.br (11) 9 9232-3016 (11) 2953-8700

Financiamento


Comprar imóvel através de financiamento somente é negócio para quem está saindo do aluguel, ou para quem encontrou uma oferta realmente muito vantajosa. Caso contrário, é muito improvável ganhar com o investimento. A menos que o imóvel sofra uma grande valorização no mercado, para uma eventual venda. Mas isso é o acaso, que pode acontecer ou não.

Para ter um termo de comparação, o juro cobrado nas operações do crédito imobiliário, sem contar as linhas para famílias de baixa renda, são da ordem de 1% ao mês. E quem financia ainda assume custos de seguro, o que encarece ainda mais o financiamento. Como a renda líquida com aluguel dificilmente supera este patamar, e ainda existe o risco de inadimplência do inquilino, gastos com manutenção etc., fica claro que o financiamento não promete ser bom negócio como investimento.

Facilidades

Obter um financiamento imobiliário demora atualmente menos que 60 dias. Alguns bancos, como a CEF - Caixa Econômica Federal, oferecem ao mutuário carta de crédito. Isso dá maior liberdade na procura do imóvel e, principalmente, poder de compra. Afinal, quem tem um financiamento está na prática fazendo uma compra à vista. Logo, é possível negociar melhor o preço do imóvel.

Com a estabilidade da economia, ficou mais fácil comprar um imóvel através de financiamento, tanto pela capacidade de planejamento do orçamento doméstico quanto pela maior oferta de crédito por parte das instituições financeiras. Em momentos de maior oferta de crédito, há instituições cobrando taxa de juros inferior ao limite máximo de 12% estabelecido para os SFH - Sistema Financeiro Habitacional. Fica, portanto, mais fácil negociar melhores condições no contrato.


FGTS

Quem deseja comprar ou construir um imóvel residencial pode usar os recursos do FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - para ajudar na entrada, ou para amortizar as prestações ou mesmo quitar sua dívida. A regra básica para poder usar o FGTS é que o mutuário não tenha contrato de financiamento de imóvel pelo SFH - Sistema Financeiro da Habitação, em qualquer lugar do país. Também não pode ter imóvel próprio na cidade em que exerça sua atividade principal, nas cidades limítrofes desta, ou na que tenha sua residência. É preciso também que o trabalhador tenha um vínculo mínimo de três anos com o FGTS, consecutivos ou não.

Há três modalidades básicas para se comprar um imóvel financiado: pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pela Carteira Hipotecária e pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O FGTS não pode ser usado para os financiamento pela Carteira Hipotecária.

O interessado também deve estudar com cuidado as diferenças entre as formas de cálculo das prestações, através das tabelas Price, Sacre e SAC.

É vantajoso usar o FGTS para pagamento de entrada ou como amortização de financiamento da casa própria porque seu rendimento, de 3% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), é menor do que o custo de financiamento. Regra geral, o juro do financiamento imobiliário fica na casa de 12% ao ano mais a variação da TR. Portanto, ao usar o FGTS, o comprador está economizando em torno de 9% ao ano sobre este valor.

Tabelas Price e Sacre

O banco e o cliente podem definir dois tipos de tabela para estabelecer o valor da prestação do financiamento imobiliário: tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e tabela Sacre (Sistema de Amortização Crescente).

Na tabela Price, a prestação inicial é menor e tende a crescer ao longo do período. Na Sacre, a prestação cresce, mas pode até cair no final, e não avança tanto quanto no caso da Price.

Vamos dar um exemplo elaborado pela Caixa Econômica Federal para mostrar as diferenças entre os dois sistemas. Para os dois tipos de tabelas, estaremos usando as seguintes condições de financiamento:

Valor Financiado R$ 50 mil
Taxas de juros 10,5% ao ano
Prazo 180 meses
TR (projetada) 1,006 ao mês
Renda exigida no Sacre $ 2.384,26
Renda Exigida no Price $ 2.210,80

Abaixo temos a evolução das prestações até o final do contrato, nestas condições, considerando também que os dois mutuários do exemplo não tiveram qualquer aumento salarial durante todo o contrato. O valor das prestações é válido para os próximos 12 meses, incluindo o do recálculo.

N.o da
Prestação
Sacre: valor
da prestação
% da renda
Price: valor
da prestação
% da renda
Diferença
% S/P
1
715,28
30,00%
552,7
25,00 %
129,42 %
13
739,88
31,03 %
597,01
27,00 %
123,93 %
25
763,91
32,04 %
645,00
29,17 %
118,44 %
37
787,15
33,01 %
696,99
31,53 %
112,94 %
49
809,30
33,94 %
753,37
34,08 %
107,42 %
61
830,05
34,81 %
814,57
36,85 %
101,90 %
73
849,04
35,61 %
881,10
39,85 %
96,36 %
85
865,85
36,32%
953,55
43,13%
90,80%
97
880,03
36,91%
1032,64
46,71%
85,22%
109
891,03
37,37 %
1119,29
50,63 %
79,61 %
121
898,24
37,67 %
1214,75
54,95 %
73,94 %
133
900,94
37,79 %
1320,87
59,75 %
68,21 %
145
898,23
37,67 %
1440,87
65,17 %
62,34 %
157
888,90
37,28%
1581,86
71,75 %
56,19 %
169
870,31
36,50 %
1770,04
80,06 %
49,17 %
180
870,31
36,50 %
1770,04
80,06 %
49,17 %


A tabela acima oferece informações importantes:

Observando a coluna de valor da prestação da Sacre, a primeira prestação é de $ 715,28, chega ao máximo de $ 900,94 por ocasião do recálculo na 133.a prestação, e termina em $ 870,31. Entre a prestação máxima e a inicial, há uma diferença de 25,96%.

Observando a coluna do lado, de % de renda (nível de comprometimento da renda do mutuário), a primeira prestação equivale a 30% da renda do mutuário. Este percentual chega a bater em 37,79% da renda, para finalmente terminar no último ano em 36,5%.

Observando a coluna de valor da prestação da Price, a primeira é de $ 552,70, portanto, menor que o valor da tabela Sacre. Porém, seu valor vai subindo, até chegar em $ 1.770,04 no final do contrato, valor que equivale ao da maior prestação. Isso equivale a um aumento de 220,25%.

Observando a quinta coluna, de % de comprometimento da renda na tabela Price, o nível inicial era de 25%, mais suave que na Sacre, que era de 30%. Porém, no final do contrato este nível já está em 80,06%.

C om estas observações, podemos concluir que a tabela Price é mais suave de pagar no começo, porque a prestação é menor e a renda mínima exigida também. Isso pode deixar o mutuário com tendência a querer esta tabela. No entanto, com o tempo, o que era fácil vira difícil. O nível de comprometimento de renda na tabela Prive vai ficando insuportável, batendo nos 80%.

E a prestação da Price fica mais salgada que a da Sacre. A prestação inicial da Sacre supera a da Price em 29,42%. Mas no final, a prestação da Sacre é menor, ficando em torno da metade da prestação da Price.
Logo, é muito mais arriscado comprar na tabela Price, porque se a renda do mutuário não aumentar, certamente haverá dificuldades para pagar a dívida.

Outro ponto importante é com relação ao saldo residual devedor no final do contrato. Na tabela Sacre, no exemplo montado, o saldo é positivo e não devedor. Ou seja: o mutuário deve receber de volta $ 63,54. Já na tabela Price há um saldo residual devedor é de $ 894,25. Logo, também do ponto de vista do saldo residual a tabela Sacre foi mais atraente.

Outros Financiamentos

O governo, através das instituições financeiras estatais, também oferece linhas de crédito mais baratas, em condições especiais, para famílias de baixa renda. É o caso da Carta de Crédito FGTS Individual, produto da Caixa Econômica Federal destinado a famílias com renda bruta de até 12 salários mínimos.

Para obter esta linha, o valor do imóvel deve ser de no máximo R$ 62 mil. O financiamento também tem um limite baixo, da ordem de R$ 40 mil. Por ser um crédito mais popular, a taxa de juro é de 8% ao ano e a correção é feita pelo índice de remuneração básica do FGTS.

A CEF também tem uma linha para quem comprova capacidade de poupança. É a PCI - Poupança de Crédito Imobiliário. Nesta linha, o cliente obtém uma carta de crédito depois de provar que pode poupar sistematicamente durante um período.


Localização

Av. Engenheiro Caetano Alvares
nº 6685 conjunto 56
Edifício Sky Office
Mandaqui - SP


Fale conosco

(11) 2953-8700
mfbispo@mfbispo.com.br
(11) 9 9232-3016